杭州工程律师

 　　核心内容：购买二手独立别墅，税费可别忽视。占据税费大头的主要是营业税、个人所得税和土地增值税，算算你的别墅如果卖出大概要有多少支出吧。

 　　营业税：不足五年全额缴纳

 　　计算公式：购房不足五年，应纳税额=全额×5.55%；

 　　购房超过五年(含5年)，应纳税额=[卖出价-买入价]×5.55%

 　　关于房屋购买时间的确定：

 　　1)2005年5月31日前购买的新建商品房，以产权证或房屋交接书上记载的时间按孰先原则确定。

 　　2)2005年5月31日前购买的存量商品房，以产权证上记载的时间确定。

 　　3)2005年6月1日后购买的商品房，以产权证或契税清算后取得的完税证上的时间确定。

 　　个人所得税：核定征收未必吃亏、装修费公证费扣除需凭证

 　　计算公式：应纳税额=(卖出价-买入价-买入时交纳的契税-贷款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加、土地增值税、印花税、公证费)×20%

 　　个人所得税的优惠政策：

 　　1)个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

 　　2)个人卖出住宅后，一年内又购入住房的，可按卖出和买入房屋的金额比例退还所交纳的个人所得税保证金。

 　　值得注意的是，装修费用和贷款利息都算在提前扣除项中，扣除装修费用时，须提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上付款人姓名与房屋产权人一致(但如果装修房，即合同注明房价款中含有装修费的，不得重复扣除)。利息一项则根据凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，也都要凭有效证明。

 　　土地增值税：最痛的一环

 　　计算方式：应纳税额=[卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加、印花税-房产交易费]×使用税率-扣除项目合计×速算扣除系数