杭州工程律师

     民事审判中确认房产交易、抵押无效的价值取向

2006-8-17131305中国典当网马丁

当前，随着房屋的大量私有化，房产交易、抵押等各种民商行为非常频繁，纠纷也不断出现。近年来，因假夫妻、假产证、错误公证等各种民事欺诈行为致使房产交易无效而导致房产抵押权人的抵押无效的案件时有发生。这类民商事审判虽然保护了原房屋产权人的合法权益，但是严重损害了作为善意第三人的银行及其他金融机构的合法权益，造成了大量的债权灭失或坏帐。在人民法院审理的各类民商事案件中，这类民商事案件的审判是最难同时体现公平原则和保障交易安全原则的。

笔者认为，公平及保障交易安全是在民商事案件的审判中应体现的目标及价值取向。正确的价值取向能创立用以引导社会成员趋从的行为模式，这一目标的着眼点并不在于简单地对当事人之间的权益作出公平的分配，而在于追求个案裁决以及个案裁决的效果对社会成员将来行为的正确引导。

由于社会的发展与法律确定性的局限，案件审判的社会效果与法律效果难以统一，相同或非常类似的案件在不同的法院得到的审判结果往往是矛盾的、相反的。在目前市场经济的建立及完善过程中，这类案件审判结果的导向性作用往往十分突出。社会成员对新型民商事关系的法律要求，很大程度上不是通过学习法律规范去认识，而是通过个案审判所体现出的司法评价来感知的。也就是说，民商事关系的塑造依赖于民商事审判的具体实践。在审判实践中对于较为集中的矛盾，应侧重于从创造新秩序和审判导向功能方面考虑。

笔者以亲身参与过的具体案件和所学的浅薄理论，对民事审判效果和其价值取向问题，浅述自己的个人见解。

案例

1.2004年8月30日，产权人奚某及丈夫曹某执2001年8月9日签发的房产证向某金融机构申请贷款180万元。经向发证部门查核，该房产证上已记载2003年6月1日奚某向某银行抵押102万，期限一年，至2004年5月31日已逾期未还贷的事实。除此之外，该房产证无其他任何争议或法律限制。某金融机构对申请人的其他条件进行审核后，核定符合放贷条件，故核准了该笔贷款。某金融机构于2004年9月3日办理了该房产的抵押登记并在同年的9月7日取得房产他项权证后发放了贷款，其中109万元用于替奚某归还前手银行的贷款。

当日，一个自称顾某的女子打电话至某金融机构，询问贷款放了没有，并称该房屋法院已判给她了。

后经了解，顾某的丈夫陈某（现因其他诈骗罪被判服刑）于1999年5月以自己名义购买了系争房产，并在2001年8月3日完成了将系争房屋卖给其合伙人奚某的申报手续，且买卖合同上的三人签名、盖章均为陈某一人所为。顾某称，她对丈夫陈某将系争房屋卖给奚某的事情毫不知情，在2003年2月才发现房产已在奚某名下。于是，顾某以陈某和奚某的房屋买卖行为侵害了她的合法利益为由，于2004年3月8日向法院提出告诉，要求判决陈某和奚某的房屋买卖无效，并返还房产。然，奚某、顾某在诉讼中绝口不提系争房屋已有抵押的事实，导致2004年8月30日法院支持了顾某的诉求。奚某不服上诉，某金融机构也以有独立请求权第三人的身份参与了诉讼。由于奚某在规定期限内未归还某金融机构的贷款，某金融机构向法院申请拍卖抵押物，法院也接受了债权人——某金融机构的申请，经高院公告拍卖抵押物。

二审法院审理后，以一审法院遗漏事实为由将案件发回重审，重审时拍卖被中止。2006年4月12日，重审法院维持原判，判决陈某、奚某的买卖合同无效，并判决奚某和某金融机构的抵押关系无效，顾某、陈某返还奚某钱款及装璜款。

综观一审、重审法院的审判思路及价值取向不难发现：

1.一审中认定顾某为善意第三人，而作为其丈夫陈某的合伙人奚某对系争房产并非等价有偿、善意取得，在买卖过程中存在过错。

2.重审中认为一审虽遗漏了抵押的事实，但不影响维持原判，并判决某金融机构对权属有争议的房产设定的抵押无效。

疑点一：

此案中顾、陈、奚之间的关系并不一般，顾、陈是夫妻关系，陈、奚是合伙关系，虽说房产买卖合同由一人代签名、盖章，但也存在陈某表见代理的可能。就算买卖无效，顾某的共有利益被侵害，也只是房产价值的一半利益，完全可以通过买卖双方对其进行赔偿从而达到司法救济的目的。另外顾某并非一点过失都没有，据顾某称其在2003年2月已发现了房产在奚某名下，但为何要拖到2004年3月8日才提出告诉，这点有背常理。顾某在发现房产已被陈某卖出后，为何不及时采取措施防止损失的扩大，以致2003年6月1日奚某将系争房产向某银行抵押102万。另外既然顾某提出告诉，又为何不采取司法限制措施，致使2004年8月30日奚某继续持房产证向某金融机构再次抵押180万元，使损失进一步地扩大，法律关系进一步地复杂，并最终由无任何过错的金融机构承担损失。