杭州工程律师

筹划第一招：转让收入不能明显低于市场价格108号文件严格确定：“对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致”。所以，那种通过签订“阴阳合同”等来逃避税收的做法有可能得不偿失，到头来往往有被税务机关征收比实际更多的税收的危险，甚至……

筹划第二招：严格对照规定正确确认房产原值个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。而应纳税所得额=房产转让收入额-房产原值-合理费用，为此，正确确认房产原值对于个人转让住房个税筹划至关重要。

根据108号文件规定，其中，已购公有住房是指城镇职工根据国家和县级（含县级）以上人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或标准价）购买的公有住房；经济适用房价格按县级（含县级）以上地方人民政府规定的标准确定。

筹划第三招：尽最大可能地扣除所有合理费用按国税发2005156号文件规定，个人转让住房缴纳个人所得税按“转让收入－房屋原值－转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用”的20%征收。为此，在确认转让收入和房屋原值基础上，税收筹划时要注意两方面的问题：一是纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金可扣除；二是从2006年8月1日起，纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用可扣除。

当然，大家务必注意，有关合理费用的扣除是有严格限定条件的。一是住房装修费用扣除须经审核且限定比例。108号文件规定，纳税人所提供实际支付装修费用发票必须是税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人要一致，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，才可在以下规定比例内扣除：即已购公有住房、经济适用房，最高扣除限额为房屋原值的15%；商品房及其他住房，最高扣除限额为房屋原值的10%.同时，纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费（铺装了地板，装配了洁具、厨具等）的，不得再重复扣除装修费用。二是按揭利息扣除须提供有效证明。纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，需要凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。三是扣除手续费、公证费等费用要属实。纳税人按照有关规定实际支付的手续费、公证费等，要凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

筹划第四招：充分用好用足相关税收优惠政策按照《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字1999278号）的规定，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税等税收优惠政策。对照有关政策法规规定，纳税人可从以下几个方面进行筹划：一是对即将自用满5年的家庭唯一生活用房，尽量使用五年期满后再转让。二是出售现住房后尽可能地1年内重新购房。这样，当购房金额大于或等于原住房销售额时，可全部退还纳税保证金；而购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额将作为个人所得税缴入国库。

同时，在作上述筹划时，要特别掌握下列政策规定：……

筹划第五招：相机选择核定征税特殊政策规定108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。这无疑为人们进行有关税收筹划提供了新空间。