杭州工程律师

          继建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行等六部委下发的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》后，有媒体报道，被称为限制外资炒楼的细则《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》又由中国国家外汇管理局、建设部联合推出。 借外资以小博大将成过去。该《通知》在171号文的原则下，对境外机构、境外个人在中国境内购买商品房以及外商投资房地产企业、境外主体并购或收购境内房地产企业做出详细明确的规定。其中规定，境外主体办理购房结汇时，应提交房地产主管部门出具的商品房预售合同登记备案文件等相关材料，结汇资金直接划入房地产开发企业的人民币账户，所购房产转让取得的人民币资金须经审核后方可购汇汇出。凡外商投资房地产公司未全部缴付注册资本金、未取得《国有土地使用证》或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得借用外债；境外主体并购或收购境内房地产企业未能以自有资金一次性支付全部转让款的，不予办理转股收汇外资外汇登记；外国投资者专用外汇账户内的资金不得用于房地产开发和经营。 此政策的出台受到房地产业界的极大关注。由于在房地产开发企业中，普遍存在高负债率，很多企业的负债率达70%-80%，此前，借助外资填补土地出让金的缺口并进行项目开发是不少房地产企业一个重要的融资途径。然而，新政策对境外主体并购或收购境内房地产企业要求须以自有资金一次性支付全部转让款，同时，要求外商投资房地产公司要全部缴付注册资本金、并取得投资项目的《国有土地使用证》或开发项目资本金要达到项目投资总额35%，才能借用外债。 很多企业表示，如果国内的房地产企业能够交出土地出让金，也就有能力拿到商品房的销售证了，这两项规定实际上使国内许多中小企业借外资盖房，通过营销手段以小博大的操作方式将成为过去。 限制外资进入的规定抬高了外资进入的门槛。由于目前外资与国内房地产企业的投资或股权转让合同都是分步进行的，外资的自由资金投入相对要小，而最终的项目综合投资回报基本能达到20%。如果一次性付清转让款会增加外资的投资风险，并使其自由资金回报大为下降。 据世邦魏理仕掌握的信息，自从171号文出台后，上海、北京等一些外资投资的热点城市已有部分正在谈判的境外投资项目开始观望，有的已经停了下来。外资将转向大型国企、少数民企，尽管现在境外资金在新政策下产生观望，但外资对中国经济及中国房地产市场的兴趣仍旧未减。世邦魏理仕的专业人士分析，从此次出台的细则看，其规范的主要目的并非限死，而重在监管。新政策对投资实体在境外的影响较大，但对如凯德置地等一些在国内注册成立了外商投资实体，并从事长期物业持有及经营业务的企业不会有很大影响。在新政策下，国内一些实力较差的房地产开发企业会因资金断裂出局，但资金实力强，能获得银行授信的大型国企以及万科等一些形成品牌规模的民企将有可能成为外资集中看好的对象。而一些处于规模化成长阶段的中型企业则需凭借自身的实力，通过上市等市场化的渠道加大融资。中心城市的房地产企业会更多地转向二三线城市，今后的房地产市场将形成强者恒强的局面。市场预期仍高降价结论难断规范外资的进入，明显的目的是要以此抑制因外资的大量涌入抬升国内房价。

          但是从目前来看，尽管涉及房地产融资、开发、销售、税收等各环节的调控政策均已出台，从今年8月份北京的新盘价格反映出，50%的新上市项目均价都在9000元以上一平米，房价仍呈上升态势。这实际上反映出，人们对市场的预期并没有降低，需求仍旧十分旺盛。限制外资最终是否能使房价的增幅降下来尚无法断言。