杭州工程律师

　　购买商品房 集体踏空

　　家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生准备将所购房产转手，房产部门告知：该楼居住的40余户购房者的房产证、土地使用权证上注明的土地证号烟国用(2000字第1013号)已另属他人。他们合法购买的商品楼房没有了土地使用权，不能买卖过户、抵押，成了商品房中的“黑户”。

　　由于烟台市经济技术开发区的地理环境，开发区的许多楼房都是跨区修建。开发商采取置换土地的办法，将跨区的土地相互对换。丹阳小区41号楼就是这种情况。房产公司以(2000字1013号)土地使用证报建41号楼，得到开发区建设环保局和开发区房产交易管理所批准。41号楼施工期间，四十几套楼房全部售出，购房者得到有关部门颁发的房产证中注明该楼的土地使用权归房主使用。

　　之后，房地产商就土地使用权发生纠纷诉至法院。法院强行将40余户已购买房屋，应依法享有的41号楼土地使用权，通过司法程序“调解”给了他人。

　　开发区检察院以房产开发公司负责人涉嫌倒卖1013号土地立案侦查。

　　检察机关笔录中记载了开发区法院院长鲁某因接受该案当事人数万元“感谢费”，与此案主审法官“打招呼”的内容。

　　今年5月，距离烟台市经济技术开发区丹阳小区40多户居民得知自己合法购买的商品楼房没有了土地使用权已经整整一年。商品房没有土地使用权，不能买卖过户、不能抵押，成了商品房中的“黑户”。一年来，他们往返于烟台开发区法院和多个部门之间，为维护其合法权益奔走着。房屋产权和土地使用权分离

　　2002年，家住烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼的牟先生，准备将所购房产转手，当地房产部门告知：房屋无法过户，房产证、土地使用权证上注明的烟国用(2000字第1013号)土地已换了主人，和他同样命运的还有同楼居住的40多户居民。这个消息对于用血汗钱购房并交清了房款的业主来说，无异于晴天霹雳。他们不明白，商品房是自己的，楼下的土地使用权怎么变成了别人的，自己的土地使用权哪去了?

　　2000年，烟台市经济技术开发区丹阳小区41号楼开始建设，开发商是专为开发此楼而成立的烟台永成房地产信息咨询有限责任公司。2000年下半年楼房建成出售，牟先生、陈先生、张先生等40多人先后从永成房地产信息咨询有限公司(以下简称永成公司)以每平方米1200～1300元的价格购买所需住房。购房前，居民们详细查看了永成公司开发建设这座楼的土地使用证、规划许可证、施工许可证、工程竣工验收证、商品房登记注册证等，各种手续齐备。收到房款的永成公司为购房者办理了《中华人民共和国房屋所有权证》，证书上标明土地证号为(2000)字第1013号，使用年限至2042年4月28日。

　　2002年5月，居住在41号楼6层的牟先生，因父母年事已高，行动不便，想从6层换到一层，在换房过程中发现自己的房子没有土地使用权，无法转让或出售。他和几位业主急忙到永成公司询问，永成公司答复：41号楼的土地使用权已被开发区法院通过调解的形式，执行给了源通公司。

　　正当业主们奔波于开发区法院和几个部门之间寻求解决时，土地管理部门发布公告称：2002年底以前对开发区内城市居民住宅用地的土地使用权进行确权登记。逾期不申请办理的，视为非法占用土地，并处以每平方米15元以下罚款。

　　40多户居民不明白，自己按合法手续买的商品房，为什么没有了土地使用权，到底是谁剥夺了应属于他们的土地

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　　使用权。土地使用权哪去了在此之前，李永库与华夏公司商定，华夏公司以380元/平方米的价格，将坐落于开发区丹阳小区内地号为36-2-9的国有土地使用权转让给李永库。李永库因资金不足，找到一个名叫杨玉清的协商共同投资组建永成公司，购买、开发36-2-9号土地，杨玉清表示同意。

　　由于烟台市经济技术开发区和福山区特殊的地理环境，开发区的许多楼房都是跨越两区修建。为了适应城市规划的需要，开发商便采取置换土地的办法，将跨区的土地相互对换，丹阳小区内的40、41、42、43号楼就是这种情况。4座楼西半部的土地使用权归开发区李永库所在永成公司所有，东半部的土地使用权归福山区金河公司所有。为方便开发，永成公司与金河公司协议置换土地，41号楼的土地使用权归永成公司，其他3座楼的土地使用权归金河公司。置换协议经土地管理部门批准后，永成公司以(2000字1013号)土地使用证报建41号楼，得到开发区建设环保局和开发区房产交易管理所批准。41号楼施工期间，四十几套楼房全部售出。

　　2001年3月，永成公司用1013号土地证为四十几户居民办好了房屋所有权证，至此，永成公司将41号楼开发、销售完毕，1013号土地使用权经有关部门审批依法归四十几户购房居民。

　　2001年6月，永成公司经理李永库与曾和自己共同投资开发房地产的杨玉清签订了一份财产归属协议，杨玉清退出永成公司，并约定将已不属于自己的1013号土地转让给杨玉清。因该协议内容属非法处置他人土地使用权，开发区建设环保土地局拒绝了他们的土地过户申请。

　　2001年9月10日，杨玉清向开发区法院起诉永成公司，要求仍按照双方6月份签订的那份财产归属协议内容，将1013号土地转至他的名下。

　　之后，杨玉清以41号楼的两套私有住宅做担保，申请法院查封李永库的部分财产，其中包括不属于李永库的1013号土地。开发区法院根据杨玉清的申请，查封了李永库受他人委托销售的丹阳小区26号楼部分房产。

　　2001年9月17日，杨玉清与李永库在开发区法院主持下达成调解，李永库将1013号土地使用权转至杨玉清任经理的源通公司名下。协议签订当天，开发区法院即向开发区建设环保土地局发出协助执行通知书，将已经属于四十几户居民的1013号土地过户到了源通公司名下。永成公司能转让1013号地产吗

　　1999年9月7日，杨玉清、宋玉兰夫妇和李永库、孙美玉夫妇在杨玉清的家中签署“合作协议书”，决定成立永成公司。合作协议约定：“经双方商谈决定设立公司开发房地产业，公司名称确定为：烟台开发区永成房地产信息咨询有限责任公司，公司法人代表李永库，现金出纳孙美玉，杨玉清担任总顾问。双方商谈决定开发丹阳小区41号住宅楼。”宋玉兰一次性投入现金80万元，其中的50万元作为购买华夏公司转让土地使用权的定金，30万元用于注册永成公司的费用、永成公司的流动资金和开工费用。宋玉兰将分得120万元的利润，剩余利润归李永库。