杭州工程律师

　　进入五月，花旗银行(中国)针对中国居民的房屋贷款业务正式开始办理，至此，汇丰银行(中国)、花旗银行(中国)、渣打银行(中国)和东亚银行(中国)这四家首批外资银行本地法人银行的个人房贷业务全面放开。　　外资银行争食房　　贷“蛋糕”　　个人住房抵押贷款一直就是各商业银行争食的“蛋糕”。　　我国商业性个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75%以上。在央行5月10日发布的《2007年第一季度中国货币政策执行报告》中表述，到2007年3月，个人购房贷款余额为2.4万亿元，比年初增加1471亿元，比去年同期增长20.3%。　　4月2日，四大银行作为零售业务重点的房贷按揭业务将成为中外资银行竞争的焦点。四家外资银行已于近期启动了房地产按揭贷款业务。　　其实早在4月的北京房展会上，东亚银行和渣打银行都开始针对二手房宣传其房产抵押贷款产品，有评论表示，二手房贷款业务很有可能成为外资银行进入中国房贷市场的切入点。　　汇丰银行已于2006年7月份在内地推出以港币和美元为主的固定利率房贷按揭业务。更在今年4月新推出了人民币房贷。　　在贷款方面，利率是最重要的问题之一，据记者了解，受监管政策的约束，中外资银行不会在利率方面有太大差别。汇丰银行人士表示，该行人民币房贷的基准利率将按照中国人民银行的规定执行，如目前5年以上人民币房屋贷款的基准利率为7.11%。优惠利率最多为八五折，5年以上贷款优惠利率为6.0435%，与多数中资银行的利率政策相同。对中国居民的贷款币种只能是人民币。　　北京开太物业交易保证有限公司总经理白钧先生认为：外资银行的全面进入将使人民币房贷业务的竞争趋于白热化。由于外资银行进入后会带来更多先进的金融信贷理念，年轻人比较容易接受，对市场的争夺将使内外资银行的竞争更加激烈。同时，内资银行在与开发商、二手房中介机构以及专业房产交易保证金融服务专业机构的关系上均胜过外资银行。加上外资银行办理房贷业务的周期往往较长，要在短期内占领房贷市场还有一定难度。但对于购房人来说，多了一种选择无疑是件好事。　　高门槛拦住普通购房人　　目前尚不能实现100%本土化的外资银行，在房贷上对其客户设定了一道天然门槛。　　首先是对房龄的要求。外资银行在对于抵押方资产房龄的要求上相对较高，像汇丰银行要求所抵押房产的房龄必须在10年以内，东亚银行要求是8年内，贷款年限最短5年，最长30年。而要到内资银行贷款，只要是1985年以后的房子均可，只是在贷款成数与年限会相应地根据房子的具体情况而变化，一般最长可以贷到30年。　　其次，有的外资银行还对其发放贷款的住宅有所限制。在汇丰(中国)的网站上，截至4月底，北京有27个楼盘可以在汇丰进行个人房贷。据汇丰银行的个人房贷顾问介绍，汇丰中国的住房按揭贷款要求房子总价值在150万元以上，如果是二手房，汇丰将请专业人士对其进行估价。一手房可以提供最高七成30年的按揭贷款。在还款方式上，汇丰银行较为丰富，可选择每月定额还款、双周定额还款、每月递减还款、灵活还款等多种方式。如不在这27个项目表中的其他楼盘，汇丰表示：视个别情况审核楼宇按揭贷款申请。　　另外，汇丰中国对个人提供的账户以“卓越理财”账户为主。该账户要求同一客户号码下的所有账户月内日均总余额在人民币50万元或等值以上，可免费享受一对一的专属服务和一系列增值服务。若达不到这一数额，则需支付人民币300元服务月费。　　相比之下，渣打的房贷条件要宽松一些。目前渣打中国能够提供房屋按揭贷款和持证抵押贷款两项服务。只要借款人月收入在5000元以上，就能得到渣打最低20万元，最短5年的房屋按揭贷款。　　相对于中资银行宽松的配套条件而言，外资银行的贷款资格审核非常严格，要求个人提交的证明材料与中资银行有所不同。以汇丰银行为例，企事业单位的员工申请房贷时，除了提交身份证明、收入证明和居住地址证明外，申请人还需要提交过去一年的完税证明和个人银行连续三个月的对账单等。这些外资银行设定的门槛使得其更多地偏向于高端客户及高档住房。普通商品房和房龄偏大的二手房仍存在不小的想象空间。　　人性化服务争抢高端客户　　外资银行的产品服务品种丰富，在国外仅就房地产个贷品种就有上百种，几乎每个贷款人都能找到有针对性的个贷产品进行选择。虽然目前针对中国现有国情并非全部品种都可以适用，但几家外资银行均表示会逐步推进对中国居民的房贷业务。　　同时，一贯推崇“尊贵客户服务”的外资银行在很多细节上要人性得多。比如一旦购房人的房屋经过审批能够在外资银行获得贷款，外资银行会有专门房贷顾问，针对每个客户进行一对一服务，遇到任何问题都可以直接找房贷顾问商量解决。比如贷款人想要提前还款，只需要提前通知银行就可以了，如渣打银行全款提前还款只需要提前30天即可;部分提前还款只需要提前14天通知即可;对于每次提前还款的金额不做要求，但是贷款余额低于20万元则要求借款人在提前还款的时候一次还清。这一点正好与内资银行相反，内资银行一般都会有自己固定的提前还款日，借款人必须在提前还款日之前到银行办理提前还款的申请，如超过提前还款日，借款人只能到下月再办理提前还款业务。并且内资银行对于每次提前还款的金额要求在万的倍数，否则不予办理提前还款业务;但是对于剩余贷款额没有要求。　　白钧介绍，在获得开展人民币业务许可后，四家获得法人资格的外资银行就明确提出把房贷作为他们优先发展的人民币零售业务之一。但目前两者诸多方面正在趋同，如在按揭成数上，内资银行执行的最高贷款额度多为所购住房评估价值的80%，与外资银行不相伯仲。两者均执行央行允许范围内的最优惠贷款利率。所以竞争来自更多其他方面。随着时间的推移，两者的较量最终还是会转到拼服务质量上来，内资银行在这方面要早日绸缪。　　链接　　外资银行办理二手房所需要的材料清单　　贷款申请书(银行准备)　　购房合同或购房意向书　　房产证、土地证及卖契　　关于申请人、联合申请人(如有)、担保人(如有)的资料(只需副本)：　　以个人名义申请：　　有效身份证明文件(如：身份证、护照、回乡证、居留证等)　　收入证明：　　所得税申报表或缴税通知书(最近一年)　　常用银行户口的月结单或存折(最近三个月)　　由公司证明申请人收入,补贴及雇佣期限　　自有物业、股权或其他资产证明　　如属自雇，还需提供自雇公司的公司注册证明和商业登记证、所得税收申报单、经审计的财务报表(最近三年)　　通信住址证明(如：水、电、煤气或电话费单)　　评估报告(可后补)　　注：如有联合申请人或担保人，联合申请人或担保人需分别填写申请表和提供相应文件。　　内资银行二手房商业贷款所需材料清单　　1.买方：夫妻双方：身份证、户口簿、婚姻证明　　2.贷款人：大专以上需提供学历证明、收入证明　　3.所在单位营业执照副本复印件并加盖公章　　4.购买5年内经济适用房需提供审批表复印件　　卖方：夫妻双方：身份证、户口簿、婚姻证明　　5.房屋产权证　　卖方公证：提供原房主夫妻双方身份证、户口簿、婚姻证明复印件，受托人身份证原件　　(郑杉杉)